El Hub de Negocios.- El mercado inmobiliario industrial de la Ciudad de México y su Zona Metropolitana (ZM) registró la cifra más alta de absorción bruta de los últimos cinco años. De acuerdo con CBRE, al cierre del tercer trimestre de 2025 (3T 2025, 9 meses) acumuló 1.4 millones de metros cuadrados en este rubro. La cifra es 7% mayor a la registrada en el mismo periodo de 2024.
Principalmente, este logro tuvo su origen en los pre-arrendamientos y renovaciones llevadas a cabo a lo largo del 2025. De hecho, estas dos actividades captaron el 40% y 39% de la actividad, respectivamente.
A esto hay que agregar que la demanda neta (diferencia del espacio ocupado de un trimestre contra el anterior) acumuló 481,000 m2. Esta cifra es 118% superior al mismo periodo del año pasado.
En un comunicado, CBRE indicó que la actividad industrial en la capital y su ZM tuvo una absorción bruta o espacios comercializados histórica de 724,000 m2 en el 3T 2025. La cifra fue 81% mayor respecto al 3T del 2024.
A esto hay que agregar que la demanda neta mostró un incremento del 118% en comparación con lo reportado en el mismo periodo de 2024. De este modo, cerró en 481,344 m2 en su cifra acumulada. En otro dato, el indicador para el 3T 2025 registró 42,000 m2 derivado de algunas desocupaciones.
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¿Dónde está la demanda del mercado inmobiliario industrial de la CDMX y su ZM?
A nivel corredor, Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT) siguen siendo el principal polo del mercado inmobiliario industrial. Esta zona tiene el 53% de metros cuadrados comercializados.
Le sigue el corredor Zumpango-AIFA, con el 34%. Hay que comentar que esta área se ha posicionado por sí misma como un motivador y estabilizador de las cifras en el mercado. Esto, debido a que contribuye activamente en tres rublos:
- Pre-arrendamientos
- Proyectos en construcción
- Posibilidades de expansión
CBRE indicó que la demanda constante impulsó el aumento considerablemente del pipeline en construcción. Únicamente en este trimestre comenzó la construcción de más de 427,000 m2 en corredores como:
- Zumpango-AIFA (60%)
- Tultitlán (28%)
- Huehuetoca – Tepeji (6%).
Hay que mencionar que el 55% de estos inicios de construcción ya se encuentran pre-arrendados.
Con la incorporación de estos proyectos, el pipeline registró una cifra total de 766,760 m2. Se trata de la cifra más alta reportada desde el 3T 2024. Por cierto, el 77% de estos proyectos corresponde a naves de tipo Big Box (+10 mil m2).
En cuanto a la nueva oferta, en los nueve meses que van del año se han registrado más de 517,000 m2 concentrados principalmente en:
- Cuautitlán: 64% (es el corredor más grande y representa el 40% del inventario total).
- Tultitlán: 23%
- Interior de la ciudad: 7%
- Zumpango-AIFA: 4%
- Huehuetoca-Tepeji: 3%
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Inventario + Tasa de Vacancia/Disponibilidad + sector logístico
Al hablar del mercado inmobiliario industrial, también hay que mencionar que el inventario clase A de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México adicionó 106,290 m2 al cierre del tercer trimestre del 2025. De esto modo, alcanzó los 12.09 millones de metros cuadrados existentes. Esto representa un incremento anual del 10.1%.
Por otro lado, el CTT se mantiene como el mercado con mayor actividad, incorporando el 72% de esta nueva oferta, seguido de Zumpango-AIFA y Vallejo–Azcapotzalco. Al cierre del año, se espera que se incorporen al menos 277,595 m2 con lo que, el inventario ascendería a 12.36 millones de metros cuadrados.
La tasa de vacancia/disponibilidad tuvo un incremento de 0.52 puntos porcentuales en el 3T 2025, en comparación con el trimestre anterior. Cerró en 2.0%, lo que se tradujo a 245,000 m2 vacantes. Lo anterior, motivado por algunas desocupaciones y nueva oferta con disponibilidad.
A nivel corredor, el CTT fue el de mayor participación:
- CTT: 55%
- Zumpango-AIFA: 19%
- Tlalnepantla: 10%
- Last Mile: 7%
- Huehuetoca-Tepeji: 5%
- Vallejo-Azcapotzalco: 3%
- Naucalpan: 2%
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El sector logístico captó la mayoría de las transacciones reportadas en el 3T 2025 con el 98% de la superficie comercializada.
En cuanto a la nacionalidad de las empresas que participaron en la absorción de este trimestre, la distribución fue la siguiente:
- México: 39%
- Estados Unidos: 37%
- Corea del Sur: 9%
- Francia: 7%
- Suecia: 4%
- Japón: 2%
- Argentina: 1%
Por otro lado, CBRE indicó los factores que incentivaron la actividad comercial del tercer trimestre:
- Renovaciones: 47%
- Arrendamientos ubicados en un 80% en el corredor Zumpango–AIFA: 39%.
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-HS
